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본 연구는 건축물의 개발밀도에 주목하여 현 건축법상의 ‘가로구역별 최고높이 지정’ 규정을 중심으로 도입방안을 모색하고, 향후 광주시의 도심부 건축물의 개발밀도에 대한 대안을 제시하기 위한 것이다.

광주는 현재 도시 주거환경정비사업 등으로 급격한 변화를 겪고 있으며, 아시아문화중심도시 조성사업과 맞물려 도심의 개발패러다임이 변화하는 접점에 서 있다고 할 수 있다.

그러나 광주의 건축물은 높이에 관한 한 적극적으로 관리되지 않았으며, 그 결과 광주 상업지역의 건축물 높이가 도심, 부도심, 근린중심 등 도시공간의 위계에도 불구하고 차별화되지 않고 도심지역이 부각되지 못할 뿐만 아니라 구도심지역의 개발의 필요성에도 불구하고 개발수요를 일으키지 못하고 있다. 또한 동일한 상업지역 내에서도 전면도로의 폭 또는 접도상황에 따라 건축물 높이 기준이 다르게 적용되는 등 형평성의 문제가 나타났으며, 현행 제도 내에서 건축물의 형태가 사선형태로 건축되어 기형화되는 문제도 발생하였다.

광주의 가로구역별 최고높이 지정은 구도심 상업지역의 용도용적제 등 비현실적인 밀도규제방식에서 벗어나 가로변의 적정한 개발을 유도하는 한편 돌출된 형태를 방지하고 건축물의 높이와 형태를 관리함으로써 주거환경과 가로경관을 보호할 수 있을 것으로 사료된다.

이러한 배경 하에 연구의 목적을 달성하기 위하여 우선 건축물의 높이 제한과 관련한 제도를 고찰하였으며, 기존 높이규제 방식의 문제점을 분석하였다. 그리고 가로구역별 최고높이 지정 기준과 관련한 개념과 적용 방법, 높이 결정요소와 특성을 검토하고, 가로구역별 최고높이 지정 규정을 도입한 서울 및 수도권의 사례를 조사하였다. 또한 높이 규제와 관련한 해외 선진 사례를 조사하여 시사점을 도출하였다.

이상의 조사결과를 바탕으로 서석로를 대상으로 가로구역별 최고높이를 지정하고 그 결과를 컴퓨터 그래픽 시뮬레이션을 통하여 실험하였다.

본 연구의 결론 및 정책 제언은 다음과 같다.

◦ 광주 높이관리 마스터플랜의 수립
도시경관계획, 도시기본계획에서 건축물 높이관리의 기본방향을 재정립해야 할 뿐만 아니라, 건축물 높이 관리 마스터플랜의 수립이 요구된다.

◦ 관련 조례의 개정
광주는 타지자체와 달리 가로구역별 건축물높이 사항을 건축조례에 반영하지 않고 있어 조속한 조례개정이 필요하다.

◦ 시범가로구역의 지정
우선순위가 높은 도심 및 부도심 상업지역의 간선가로를 시범가로로 선정하고, 운영성과를 바탕으로 간선가로에 확대 시행한다.

◦ 구도심과 신도심의 차별화된 적용
신도시 상업지역은 대상지역 전체의 높이 관리계획에 의하여 체계적인 건축물 높이를 관리하는 것이 바람직하며, 구도심의 경우는 이원화하여 한정된 중심지역에 대해서는 도시재생차원에서 전략적인 개발의 수단으로서 활용하고, 이외의 지역에 대해서는 도시 밀도 관리 및 도시 경관 관리의 수단으로서 적용하는 것이 바람직하다.

◦ 상업지역에 대한 지구단위계획 수립
용도지역상 상업지역은 일반지역과 달리 특별한 시가지 관리가 요구되는 지역이므로, 지구단위계획을 수립하는 것이 바람직하다.

◦ 관련 규정의 온라인 열람
광주광역시 또는 구청 홈페이지에 가로구역 건축물 높이 공고 사항을 도면과 지침과 함께 공개하여, 일반인이 쉽게 알 수 있도록 한다.